出品：信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

作者：崔浩熙

聲明：該文僅針對(duì)常見(jiàn)土地抵押處置問(wèn)題，僅適用于未進(jìn)行系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)的從業(yè)人員作為碎片化閱讀的資料，故盡量簡(jiǎn)潔，并不羅列詳細(xì)法律條文。

土地和房產(chǎn)是用于辦理抵押貸款的重要不動(dòng)產(chǎn)，其中房產(chǎn)抵押相對(duì)簡(jiǎn)單，后續(xù)涉及的法律問(wèn)題也較為清晰，而土地辦理抵押手續(xù)并不比房產(chǎn)復(fù)雜，但后續(xù)涉及的問(wèn)題和敏感點(diǎn)較多。現(xiàn)就以下幾個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題做普及性說(shuō)明：

建設(shè)用地有兩種類(lèi)型：劃撥和出讓。以上兩種性質(zhì)的土地均可以進(jìn)行抵押。在處置時(shí)會(huì)面臨以下問(wèn)題：

劃撥性質(zhì)的土地在處置時(shí)最常見(jiàn)的是繳納一定的土地出讓金變更土地性質(zhì)為出讓或者保持劃撥性質(zhì)但需要上繳土地收益。所以劃撥土地在評(píng)估時(shí)需要充分考慮以上兩個(gè)因素，價(jià)值較同等的出讓土地低。在以上兩種方式中，第一種繳納土地出讓金相對(duì)手續(xù)簡(jiǎn)單，也最為常見(jiàn)，但是需要注意的是：一般情況下，要先行繳清土地出讓金后才能辦理土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)讓。

出讓性質(zhì)的土地相對(duì)簡(jiǎn)單一些，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也存在以下幾個(gè)問(wèn)題需要注意（僅常見(jiàn)，不全面）：

1、部分土地的購(gòu)買(mǎi)人需要具備相關(guān)資質(zhì)。

2、是否符合規(guī)劃相關(guān)要求，調(diào)整規(guī)劃的，需要審批并補(bǔ)繳土地出讓金。

3、投資總額是否達(dá)到轉(zhuǎn)讓的要求。

4、如果變更用途，需要審批并補(bǔ)交差額部分土地出讓金。

5、抵押人原出讓合同中是否有限制性條款約定。

在出讓和劃撥土地中，在實(shí)際情況下，國(guó)家對(duì)閑置土地有相關(guān)規(guī)定，但是執(zhí)行力度不足，閑置土地存在風(fēng)險(xiǎn)。土地最多可閑置1年，超過(guò)一年的按土地取得價(jià)款征收20%的土地閑置費(fèi)，閑置超過(guò)2年的，國(guó)家可以無(wú)償回收。注意：劃撥土地上無(wú)建筑物無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地除非政府回收，無(wú)期限。

出讓土地中住宅用地最多70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和綜合用地等最多40年，其余用途最多50年。到期后，住宅用途的土地自動(dòng)續(xù)期，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)征收條例，住宅征收補(bǔ)償中房款補(bǔ)償為參照附近交易房產(chǎn)價(jià)格確定，所以住宅可以采用類(lèi)比法進(jìn)行評(píng)估，土地剩余期限對(duì)住宅用途的房地產(chǎn)價(jià)值影響不大。而其他用途房地產(chǎn)，土地到期后，需要提前一年向國(guó)家申請(qǐng)，國(guó)家可以回收，國(guó)家不回收的情況下，需要繳納土地出讓金才能繼續(xù)使用，所以針對(duì)收益性房地產(chǎn)如商鋪，需要充分考慮到期國(guó)家回收和重新繳納土地出讓金的情況，在價(jià)值評(píng)估中采用收益法更加符合實(shí)際情況，土地剩余期限對(duì)價(jià)值影響較大。

在我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定中，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：房隨地走，地隨房走。

在抵押時(shí)土地上原有建筑物一并抵押，抵押后新建建筑物可以一并拍賣(mài)，但是不具備抵押權(quán)，在實(shí)際情況中，遇到類(lèi)似情況可在合同中約定新建建筑物抵押，但在未辦理抵押手續(xù)時(shí)僅為協(xié)議抵押。

抵押房產(chǎn)時(shí)，對(duì)應(yīng)的土地一并抵押。該句話(huà)新人可能會(huì)存在一定的誤解，下面我舉個(gè)例子進(jìn)行說(shuō)明：一大片土地上有一幢建筑，其中土地面積為3000平方米，建筑面積為2500平方米，建筑占地面積為450平方米。各個(gè)地區(qū)在辦理房地產(chǎn)抵時(shí)，辦理手續(xù)也不一，一共存在以下4種情形：情形一：房產(chǎn)辦理抵押登記，土地未辦理抵押登記但房管局收回保管；情形二：房地產(chǎn)辦理抵押登記，土地證自行保管；情形三：房產(chǎn)和土地均辦理抵押登記；情形四：已經(jīng)更換為不動(dòng)產(chǎn)登記證。其中情形三和情形四可以獲得土地和房屋的完全抵押權(quán)。在情形一和情形二中，僅辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，土地中僅有對(duì)應(yīng)的450平方米土地?fù)碛械盅簷?quán)，其余土地沒(méi)有抵押登記，不具備抵押權(quán)。如果抵押人在土地上新建其他建筑，是可以要求分割土地，且無(wú)抵押權(quán)。

對(duì)于商品住房，在取得預(yù)售證后可以進(jìn)行預(yù)售。如果該商品住房的土地此時(shí)已經(jīng)處于抵押狀態(tài)（包括在建工程抵押和土地抵押），那么在辦理預(yù)售證的時(shí)候，一般會(huì)要求債權(quán)人出具同意銷(xiāo)售的同意函，極端的會(huì)要求出具放棄已預(yù)售部分的住房的抵押權(quán)。不管是出具同意銷(xiāo)售的同意函還是放棄已預(yù)售部分住房的抵押權(quán)，在出現(xiàn)糾紛時(shí)，法院判決大多都支持已預(yù)售房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地?zé)o抵押權(quán)，在第一種情況中可能會(huì)判決整個(gè)抵押權(quán)無(wú)效。所以，資金監(jiān)管對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目較為重要。

課程深入了解：

長(zhǎng)沙：中企清大組織的“信貸法律風(fēng)險(xiǎn)濃縮110個(gè)法律問(wèn)題專(zhuān)題研修班”于本月19-21日在長(zhǎng)沙舉辦，我省小額貸款公司報(bào)協(xié)會(huì)名稱(chēng)可享受八折優(yōu)惠。詳見(jiàn)：/contents2104.html